blind

Кооперация    Охрана труда     Автошкола Арис

Совершенствование нормативно-правовой базы

Предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы в части вопросов изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, по изменению законодательства субъектов РФ, направленные на совершенствование земельных отношений

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», (далее – Федеральный закон) внесены существенные изменения в законодательство Российской Федерации, направленные в том числе на совершенствование регулирования процессов распоряжения земельными участками.

С 1 марта 2015 года в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам.

Федеральным законом определены случаи и порядок предоставления земельных участков.

Установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету.

Так в пунктах 1 статей 39.3 и 39.6 указано, что продажа и предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако на практике реальный добросовестный сельхозтоваропроизводитель, действительно работающий на земле, не имеет возможности выиграть торги, проводимые в форме аукционов, так как часто ограничен в денежных средствах. Это создает благоприятную почву для недобросовестных действий граждан и юридических лиц, желающих приобрести землю в спекулятивных целях

В этой связи министерство сельского хозяйства и продовольствия Самарской области просит Вас оказать содействие в принятии Государственной Думой Российской Федерации проекта Федерального закона, направленного Самарской Губернской Думой в качестве законодательной инициативы дополнения в пункт 1 статьи 39.3 «Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов» и пункт 1 статьи 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов», проводимых в форме аукционов, после слов «на торгах» добавить слова «проводимых в форме конкурсов».

Проведение конкурса предполагает возможность получить землю не тем, кто больше заплатит, а реальным сельхозтоваропроизводителям, проживающим в данном регионе, на данной территории, которые будут её рационально использовать в сельскохозяйственном производстве, имеющим сельскохозяйственное образование, навыки работы в этой отрасли, сельскохозяйственную технику для обработки земли и другие аспекты, которые необходимо предусмотреть в положении о проведении конкурса.

Вступившим в силу Федеральным законом от 29.12.2015 года №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон) в соответствии со п.2 ст.3 введено обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже земельных долей для дополнительной проверки и защиты наиболее социально незащищенных граждан, для снижения количества судебных дел.

Однако на практике это нововведение лишь усугубляет процедуру оборота сделок с земельными долями.

Например.

Сельхозтоваропроизводитель покупает у дольщика 99/100 земельного участка площадью 93,346 га.

Кадастровая стоимость земельного участка – 254133,99 руб.

Сумма по договору 10000 руб.

До вступления в силу Закона После вступления в силу Закона

Составление договора – 500 руб.

Согласие супруга(и) на отчуждение-1 000 руб.

 

До вступления в силу Закона

После вступления в силу Закона

Составление договора – 500 руб.

Согласие супруга(и) на отчуждение-1 000 руб.

Госпошлина за регистрацию- 350 руб.

Госпошлина составляет 0,5% от кадастровой стоимости – 1270,66 руб. (п.п.1 п.1 ст.22.1 Основы законодательства РФ о нотариате)

Составление договора – 5 000 руб. (ст. 23 Основ о нотариате)

Согласие супруга (и) на отчуждение - 1 000 руб.

Согласие супруга(и) на покупку - 1000 руб.

Госпошлина за регистрацию-350 руб.

Итого: 1850 рублей.

Итого: 8620,66 рублей.

Кроме того, если эти 99/100 находятся в собственности хотя бы 5 дольщиков, то составляются 5 договоров и стоимость, естественно еще увеличивается на количество договоров (на 20 тысяч рублей). 6270,66 + 20 000 = 26 270,66 рублей.

Составление еще 4 договоров – 20 000 руб.

Итого: 1850 руб.

Итого: 28 620,66 руб.

Таким образом, можно выделить следующие минусы нотариального удостоверения сделок по продаже земельных долей:

1. Слишком высокая плата. Вопрос, который волнует всех участников рынка недвижимости - цена нотариального удостоверения. Не секрет, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами – той, которая отражается в договоре и кадастровой стоимости. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» представляется сомнительным, так как нотариус свое вознаграждение получает и рассчитывает, исходя непосредственно из кадастровой стоимости земельной доли, вряд ли он согласится добровольно ее уменьшить.

2. Многократность. Сельхозтоваропроизводитель, приобретая несколько долей из земельного участка у дольщиков, не имеет возможности заключить один договор купли-продажи. Нотариусы придерживаются позиции, что земельная доля представляет собой объект права. Поэтому в договоре продажи объектом может быть лишь одна земельная доля. Возникает необходимость составления отдельного договора на каждую земельную долю.

3. Неоднозначность. Понятие земельной доли закреплено в п.1 ст.15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ, а именно, это «земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий...»

Однако, при выделении земельных участков в счет принадлежащих гражданам земельных долей основаниями для возникновения права на земельную долю могут быть и документы купли-продажи, и свидетельство о праве на наследство и др. (что противоречит понятию земельная доля). Является ли земельной долей, определенной Законом об обороте, доля земельного участка, полученного в результате выдела земельного участка? В данном случае подлежит ли сделка по продаже земельной доли нотариальному удостоверению? Позиция нотариусов: земельная доля - это любая доля, имеющая истоки приватизации. Данная позиция не подтверждена законодательно. Неоднозначное толкование закона неизбежно влечет за собой судебные иски.

4. Целесообразность. В соответствии с п.2 ст.3 Закона "Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению". Исходя из этой нормы Закона, без помощи нотариуса можно осуществить дарение земельной доли. Таким образом, для того, чтобы избежать дополнительных затрат, участники долевой собственности будут приходить к альтернативному способу - дарению. В данном случае, напротив, сделки подлежат сомнению, что также влечет за собой судебные иски.

5. Гарантии. Наделение нотариуса полномочиями, которые дублируют функции органов Росреестра. Подпись нотариуса дает лишь весьма условные дополнительные гарантии. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственный регистратор осуществляет правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и несет ответственность за сделки. Кроме того необходимо учитывать многогранность Закона об обороте, с которым регистраторы знакомы с момента его вступления, а нотариусы - лишь частично.

В связи с вышеперечисленным, просим Вас рассмотреть возможность предоставления выбора участникам долевой собственности заключения сделок в нотариальной или простой письменной форме и внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следующие изменения: «Абзац второй пункта 3 статьи 24.1 признать утратившим силу».

Законопроектом федерального закона № 1007443-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и иные законодательные акты Российской Федерации», внесенным в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации в порядке законодательной инициативы депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации С.И. Неверовым, В.А. Васильевым, Г.В. Куликом, Н.В. Панковым, членом Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Г.А. Горбуновым, предлагается усовершенствовать порядок изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их ненадлежащем использовании или неиспользовании.

В частности, законопроектом предусматриваются:

- сокращение с пяти до двух лет срока, по истечении которого земельный участок может быть изъят у собственника в случае его неиспользования для сельскохозяйственного производства;

- обязанность собственника земельного участка, в отношении которого в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения, указывающие на ненадлежащее использование или неиспользование такого земельного участка для ведения деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, в течение трёх и более лет подряд, приступить к использованию такого земельного участка в течение года с момента возникновения права собственности на такой участок;

- обязанность уполномоченных органов публичной власти в месячный срок со дня поступления материалов о неустранении правонарушений, связанных с ненадлежащим использованием или неиспользованием земельного участка, обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов;

- возможность проведения проверки соблюдения требований земельного законодательства по вопросу надлежащего использования земельных участков из земель сельхозназначения в отсутствие собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов при условии их надлежащего уведомления о проведении проверки.

К законопроекту имеются замечания.

В приложении 1 к законопроекту в качестве признаков неиспользования и ненадлежащего использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства и осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством, деятельности названы следующие: десять и более процентов площади земельного участка заросли сорной растительностью и лесом, работы по борьбе с вредителями растений не проводятся, участки, отведенные под пастбища и кормовые культуры, не выкашиваются, наличие поголовья скота ветеринарной службой не подтверждается.

Данные признаки не в полной мере отражают правоприменительную практику, сложившуюся на региональном уровне на основании ранее действующего законодательства.

Анализ указанной практики показывает, что многие лица приобрели земельные участки после реорганизации или приватизации сельскохозяйственных организаций уже с расположенными на них лесами. Кроме того зачастую земельные участки предоставляются органами публичной власти для сенокошения тем лицам, которые не имеют скота и имеют направление растениеводство.

Таким образом, представляется необходимым доработать указанные выше положения законопроекта в целях защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Считаем, что концепция может быть поддержана с учетом указанных замечаний.

Согласно статьи 390 Налогового Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельных участков признается объектом налогообложения, в соответствии со статьей 389 является базой для определения налога.

За последнее время резко возросло число собственников земельных участков, желающих оспорить кадастровую стоимость в связи с увеличением налоговой нагрузки. В сложной ситуации оказались многие сельхозтоваропроизводители.

В соответствии с Законом об обороте, из земельных участков земель сельскохозяйственного назначения происходят выделы земельных участков в счет земельных долей. Однако, в государственном кадастре недвижимости площади исходных участков (соответственно их стоимость) не уменьшаются, потому как для этого необходимо каждый раз координировать и межевать оставшийся после выдела земельный участок, как того требует земельное законодательство. Так как этого не происходит, то в государственном кадастре недвижимости и кадастровый номер, и площадь остаются изначальными. Соответственно, не меняется и кадастровая стоимость, и величина налога на землю. Неснижение кадастровой стоимости не уменьшает и базу для определения налога.

Например, исходный земельный участок площадью – 6175,8 га имеет кадастровую стоимость 177103417 рублей.

Из него выделен земельный участок площадью – 3872,16 га.

Площадь оставшегося земельного участка – 2303,64 га.

Сельхозтоваропроизводителю принадлежит 35/245 долей оставшегося земельного участка площадью 2303,64 га. (2303,64/245*35 = 329,09 га)

ИФНС производит начисление налога следующим образом:

177103417 (кадастровая стоимость земельного участка исходной площади 6175,8 га) /245*35*03% (налоговая ставка) = 75901,46.

Хотя кадастровая стоимость имеющихся в собственности 35/245 долей площадью 329,09 га в пропорциональном отношении должна составлять 177103417/6175,8*329,09=9437313,95 и налог, соответственно: 9437313,95 рублей*03% = 28311,94 руб.

 

Исходный земельный участок

Выделенный земельный участок

Оставшийся после выдела земельный участок

Площадь

6175,8 га

3872,16 га

2303,64 га

35 /245 доли (329,09 га)

Кадастровая стоимость (используется ИФМС)

177103417 руб.

177 103 417 руб.

Кадастровая стоимость реальная

66 061484,43 руб.

9 437 313,95

Налог (используется ИФМС)

531 310,25 руб.

531 310,25 руб.

75901,46 руб.

Налог реальный

198 184,45 руб.

28311,94 руб.

Для защиты своих интересов просто необходимо добиться реальной кадастровой стоимости земельного участка.

Снизить кадастровую стоимость можно двумя способами – подать заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости или после отказа комиссии обратиться с иском в суд. Это трудоемкий и достаточно длительный процесс.

В случае выдела земельных участков в счет земельных долей из земельных участков земель сельскохозяйственного назначения можно избежать столь длительной процедуры оспаривания путем внесения изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, предусматривающих при постановке на учет земельного участка, образуемого при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, в том случае, если исходный земельный участок, находящийся в долевой собственности, стоит на кадастровом учете, в отношении исходного земельного участка без заявления о внесении изменений вносить изменения, уточняющие площадь и кадастровую стоимость исходного участка».

 

Агроинвестхолдинг   veha2016   Профсоюза работников государственных учреждений  krovelson2 150x100

Яндекс.Метрика           Самара-АРИС © 1997 – 2017. Все права защищены   |   Разработка сайта